未見明顯行政違法或不當，建議加快整理溢價金制度

本報訊（記者 桂英）廉政公署公佈對漁翁街15及17號樓宇（俗稱牛皮廠）地段的專案調查結果，認為行政當局當年接納維持已建成的樓宇狀態不受前運輸工務司司長歐文龍貪污案引致的無效宣告的影響，並於2018年及後批准延長土地利用期，一定程度上符合土地切實有效利用原則，未見明顯行政違法或不當。地段建築物所依據的街道准線圖是於《城市規劃法》生效前4年發出，故不存在偷步或規避法律的情況。然而，廉署認為行政當局在該地段溢價金的計算上，並非以原批給合同已繳付的溢價金金額作為扣減，而是以假設現承批人完成前承批人原建築計畫而需繳付的溢價金作為扣減，欠缺邏輯上的合理性及利益分配公正性的考慮。建議工務部門應認真檢討有關做法，加快整理現時溢價金制度，使本澳土地市場價值能真正反映在溢價金上，全力維護澳門特區珍貴的土地資源。

廉署在調查中證實，牛皮廠地段於2018年獲核准的建築計畫所依據的是2010年5月重新編制的正式街道准線圖的建築條件，時間上明顯早於《城市規劃法》生效前4年，甚至較該法律草案提交至立法的時間更早，雖然之後曾因修改建築計畫而多次需要申請有效期內的街道准線圖，但建築條件並無改變。故廉署認定，許可權部門並不存在偷步規劃或規避《城市規劃法》的情況。

關於該地段的土地溢價金計算方式，廉署認為前工務局在法律適用上雖未見有誤，但計算需繳付溢價金的扣減邏輯上，欠缺合理性及利益分配公正性的考慮。廉署調查所得，信藝公司在2014年申請修改牛皮廠地段的土地批給合同，前工務局是按當時計算溢價金金額的基數，結合信藝公司新計畫興建的各用途建築面積，再依照《批地溢價金的訂定方法》內的公式，計算出符合2014年土地價值的溢價金；然後再假設信藝公司在2014年已完成南方公司1996年原樓宇建築計畫，並以2014年計算溢價金的基數及公式，得出需繳付的溢價金總額，將前者減去後者為負數，故作出信藝公司無需為其建築計畫補繳溢價金的結論。

廉署則認為，南方公司原土地合同訂定的溢價金已於1995年全數繳付，該金額是按當年的經濟背景下計算而得，土地合同所對應的亦是當年獲批准的建築計畫。既然信藝公司在2014年已獲准修改建築計畫，社會經濟狀況亦已大大改變，在排除存在其他有利該土地承批人或獲轉讓的土地承批人的客觀因素之下，原合同已繳付的溢價金金額，應該直接作為新修訂合同中需繳付溢價金的扣減值，而不應以假設信藝公司完成南方公司建築計畫需繳付的溢價金金額作為扣減。

廉署重申，土地批給合同本質上屬行政合同，有關部門須確保有關批給合同得以切實被執行，藉此維護涉及土地的公共利益。而訂定土地溢價金目的之一是維護本地區利益，是預計承批人發展建築專案從中獲利的一種利潤分成。因此，應基於設立溢價金的理念及目的，按建築修改計畫獲批准當時的社會經濟狀況及預期獲取的利潤來決定溢價金的具體計算方法，而不應僅以維護土地批給合同的穩定性及安全性作為考慮依歸。惟有如此處理，方可使涉及土地的法律法規的立法精神及公共利益得到最大程度的實現與保護。否則，土地承批人在土地價值不斷升高後才提出重新發展，再按照工務部門上述扣減邏輯而重新計算溢價金的情況，將無可避免地導致仿如囤積土地的後果，涉及土地的公共利益也無可避免地受到損害。

廉署已向行政長官報告調查結果，並建議督促工務部門借著檢討牛皮廠地段案件，進一步重視在土地管理方面的力度，貫徹及落實新《土地法》中有關土地利用的制度之餘，亦考慮認真檢討有關做法，包括計算方法及扣減邏輯的必要性，將內部指引或習慣使用的方法或工具落實在法律框架中，加快整理現時溢價金制度，使澳門土地市場價值能夠真正地反映在溢價金上，全力維護澳門特區珍貴的土地資源。

工務局尊重廉署調查結果

（又訊）對於廉政公署公佈關於牛皮廠地段的專案調查結果，土地工務局表示高度尊重，會全面審視及優化相關工作，尤其依法持續檢討溢價金金額的基數，現時有關金額基數已在修改中，並已進入最後階段。土地工務局會繼續以最大努力履行土地管理的職責，確保全面落實執行《土地法》，保障公共利益。